Какво е тристранно споразумение и защо е важно при покупка на имот „на зелено“?

Не малко хора купуват имот „на зелено“ с цел инвестиция – когато сградата все още се строи и когато строежът напредне, го продават с цел печалба. Именно в този момент възниква ключовият въпрос: как новият купувач да бъде защитен в отношенията си с инвеститора?

Отговорът е един – тристранно споразумение.

---

Какво представлява тристранното споразумение?

Това е договор, сключен между:

• Новия купувач;
• Продавача (първоначалния купувач по предварителния договор);
• Инвеститора (строителя).

Чрез него новият купувач замества продавача в отношенията му с инвеститора, на основание чл. 102 от Закон за задълженията и договорите (ЗЗД).

С други думи, новият купувач влиза в права и задължения по предварителния договор на мястото на продавача.

---

Какво урежда чл. 102 от ЗЗД?

Член 102 ЗЗД регламентира т.нар. заместване в дълг – длъжникът може да бъде заменен с друг само със съгласието на кредитора.

В контекста на новото строителство това означава:

• първоначалният купувач не може просто да Ви „прехвърли“ договора;
• инвеститорът трябва изрично да даде съгласие;
• без това съгласие заместването няма правно действие.

Затова тристранното споразумение е задължителният инструмент, който прави заместването валидно и защитено.

---

Защо тристранното споразумение е важно?

Получават се всички права и задължения на продавача

Новият купувач встъпва изцяло в мястото на първоначалния купувач спрямо инвеститора, както по отношение на плащанията, така и по отношение на сроковете и неустойките.

---

Може да се претендират неустойки при забавяне

Ако има забавяне при въвеждане на сградата в експлоатация (Акт 16), новият купувач има право да претендира неустойките, договорени в предварителния договор между инвеститора и първия купувач.

Без тристранно споразумение това право може да бъде оспорено.

---

Банката почти винаги го изисква

Когато се купува с банков кредит, банката-кредитор почти сигурно ще изиска подписано тристранно споразумение, ако имотът е още на етап предварителен договор.

За банката това е гаранция, че:

• има законно встъпване в договора;
• плащанията са ясно регламентирани;
• няма риск от двойни претенции.

---

Предпазва от повторно претендиране на вече платени суми

Тристранното споразумение фиксира:

• какви суми са платени от първоначалния купувач;
• какви суми остават дължими;
• към кого следва да се извършват плащанията.

Това е гаранция, че инвеститорът няма да претендира повторно вече заплатени вноски.

---

Кога е особено важно?

• При покупка от първи собственик на жилище в строеж;
• При препродажба „на зелено“;
• При банково финансиране;
• Когато сградата още няма Акт 16;
• Когато плащанията се извършват поетапно.

---

Има ли недостатъци?

Макар да защитава купувача, тристранното споразумение може да доведе до:

• забавяне на сделката (изчаква се съгласие на инвеститора);
• допълнителни разходи за юридическо обслужване;
• отказ от страна на инвеститора да приеме новия купувач;
• необходимост от преговори по клаузите.

Въпреки това, липсата на тристранно споразумение носи значително по-голям риск.

---

Заключение

Тристранното споразумение е ключов документ при покупка на имот в строеж от първи собственик. То дава правна сигурност, защита при забавяне и яснота относно вече направените плащания.

При сделки „на зелено“ това не е формалност – това е Вашата правна защита.

Ако желаете, мога да адаптирам текста като по-кратък вариант за социални мрежи или като експертна статия за сайт на кантора/агенция.